业内：三四线城市“鬼城”频现早已在开发商意料之中

近日，多家媒体报道“鬼城”可能有蔓延的趋势，包括常州、南通、营口等多地因为房地产开发量巨大、入住率偏低而陷入“鬼城”风波。其实，鄂尔多斯被称为“鬼城”已久，而在多家房企从三四线城市撤回一线城市后，三四线是否会泡沫破灭也成为坊间热议的话题。有人认为，布局这些地方的开发商将陷入被动。而笔者认为，三四线城市“鬼城频现”早已在开发商的预料之中。

首先，对于开发商来说，开发只是手段，“在商言商”才是本质。俗话说，商人不做亏本的生意，在布局这些三四线城市之前，早已算好了心头的账。对于大部分三四线城市的政府来说，是欢迎开发商前来投资和建设的，所以早已画好了宏伟蓝图。在这样的欠发达地区拿地，地价较为便宜，且开发商有足够的资本和政府谈条件，从而免掉了在中心区域拿地的种种限制。

此外，可以留意到，在三四线城市大量圈地的开发商除了本地房企外，大多是资金实力雄厚、具有丰富开发经验的上市房企。这类型房企极少“冲动”，都是先“打好算盘”再拿地，因此他们布局前早已充分做好准备。对于上市房企来说，资金是需要一定的出口，不能“只进钱不出钱”，而拿地则是最保值的方式。2012年万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、绿地等都进去了千亿军团，而不难发现，拿地最为积极的也正是这些房企。对于上市房企来说，土地、商业建筑等不动产是最为保值、最有利于资产评估的产品。换句话说，即使拿地的地区早已成为“鬼城”，但以当地的收入、平均地价来算，在这些地区拿地对房企来说依然“物有所值”。

其次，在拿地前，开发商对当地的消费能力也早已有所预估。鄂尔多斯原本就只有200万常住人口，江苏常州常住人口也不过400多万，在这样的三线城市却遍地都是70万、100万平方米的大型综合体项目，这样的供需比，开发商也早已明白其中的泡沫。只是，这些三四线城市大部分人均GDP都超高，不管是鄂尔多斯、常州还是南通，其GDP指数都已比肩于中西部的一些省会城市。而开发商也都相信，自己会成为成功的那一个，认为泡沫会破灭在别的开发商手里，所以才会一直前仆后继。

不过，其实有很多此前被称作“空城”的城市，都有很多市民忿忿不平，认为自己的城市早已摆脱“空城”的帽子。据了解，河南郑州的郑东新城此前就被称作“空城”，而今市民则认为这里已经“人满为患”。事实上，许多“鬼城”、“空城”都是经济较为发达的地区，对于这些地区来说，需要一段酝酿的时间。就如佛山新城一般，“沉睡”10年，到近两年才开始有一点生机。

笔者认为，如今一线城市难以拿地也是促成“鬼城”频现的一大原因。一线城市早已寸土寸金，即便是大型开发商也极难拿到土地，使得他们不得不把资金转向三四线城市。笔者认为，当各地的资源能够更为平均一些，不再只有北上广深几个超大城市的时候，人口实现正常流转，“鬼城”成为繁华之城也就指日可待。