楼市投资资金涌向商业地产 助推价格上涨

摘要：物业持有者的“惜售”心理或将加大商业地产整售市场的供求紧张，从而助推商业物业的价格攀升。

“目前，居民储蓄大概30万亿，资金需要寻找出口。”中国人民银行金融研究所高级研究员梁猛7月27日在地产中国网主办的“2010政变地产”新思维论坛上提出一个疑问：新政下，避险资金将流向何方？

一个不争的事实在于，除了被热炒的大蒜、绿豆、黄金，还有不争气的股市，投资者仍对房地产“情有独钟”，而住宅投资的冷却会不会成为商业地产“咸鱼翻生”的绝佳时机？

投资资金涌向商业地产

“截至目前，新政以后北京住宅投资购房比例首次不足14.5%，这一比例甚至低于2008年市场最萧条的18.8%。”来自北京中原的最新调查数据显示，7月份，住宅投资比例可能不足10%。

根据21世纪不动产所做的一份针对200多名二手房购房者做出的问卷调查报告显示，与4月份新政前相比，北京投资性购房者锐减了2/3，刚需已成市场绝对主力。同时，受房贷紧缩、利率提高影响，目前二手房购房者的全款购房比例已超过5成，创历史新高。

与此形成鲜明对比的是，商业地产却是热火朝天。

作为商业地产散售市场风向标的SOHO中国近日传出消息，7月初，旗下刚刚开盘的朝阳门SOHO三期银河SOHO开盘10天销售额达到近52亿元。今年上半年，SOHO中国未经审计的协议销售金额达118.9亿元，完成全年销售计划180亿元的66%。

第一太平戴维斯的数据显示，今年第二季度北京写字楼一手成交额环比增加30.7%，达109亿元。

除了散户游资外，房地产投资转向商业地产的另一主角还包括开发企业。

业内近日传出，北京万科已接手中信地产的赢嘉中心，交易金额约13亿元，万科或将其改造成高档商住楼。分析人士认为，万科意在加大对城市核心地段持有物业的数量。

嘉铭投资集团旗下恒世华融公司总经理周巍告诉本报记者，嘉铭投资将加大精品商业地产的投资力度，“目前嘉铭投资在北京、天津两地的商业用地储备已超过30万平方米，均位于城市核心区域。”嘉铭中心体量约10万平方米，总投资约18亿元。

仔细盘点近段时间房地产企业拿地的资料发现，今年以来，保利地产已经耗资114亿元拿下十余宗商住两用地块或纯商业用地，华润地产更是将40%的投资用于商业地产，绿地、中粮、新湖中宝和荣安地产等房企也悄然加码商业地产。

国家统计局和北京市统计局的数据显示，上半年，全国办公楼销售面积比去年同期增长53.2%，商业营业用房增长41.6%，销售额分别增长91.5%和57.1%。其中，北京市完成写字楼投资158.1亿元，增长1.8倍；商业及服务业等经营性用房投资121.4亿元，增长50.4%。企业资金及游资对商业地产的趋之若鹜正在掀起新一轮的商业地产“投资潮”。

助推价格上涨

和住宅地产一样，每一轮的“投资潮”都势必带动该类物业的价格上涨。

以北京为例，第一太平戴维斯的数据显示，第二季度优质商业成交均价上涨了1.2%，达到每平方米4.48万元每平方米，而甲级写字楼的售价更是上涨了7.5%。

记者在走访中发现，在北京市城八区及六个郊区县的56个热点在售写字楼项目中，有40个项目售价上涨，占全部项目的71.43%。其中涨幅超过两成的项目有13个，占全部项目的23.21%，最高涨幅为50%。这与住宅项目的滞涨或下跌形成鲜明对比。

物业持有者的“惜售”心理或将加大商业地产整售市场的供求紧张，从而助推商业物业的价格攀升。

第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司投资部董事纪刚告诉本报记者，“许多需求在第二季度并未释放出来，致使成交额显得比较轻淡。”主要原因是缺乏供应，可供大资金购买的物业比较稀缺。

周巍坦言，每一个开发商都在寻求一个分散风险的解决方案，商业地产则是其中重要的途径。

阳光100常务副总裁范小冲称，调控以后，住宅地产面临更多的市场风险，而商业地产的价值开始显现，单一产权业主的惜售也是情理之中。

李贵斌持有商业地产的理由很简单，“当人们衣食住行解决以后，下一步就是要娱乐、要消费，这就涉及到商业地产，是一个很大的市场。”

“最近人民币升值的预期将吸引国际买家入场。无论是长期持有还是短暂购买，国际买家的需求在下半年也将呈现更为强烈的态势。”第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司研究及顾问部董事王琼认为，商业物业价格还将稳步上扬。