立法规范住房租赁 为“房住不炒”助力

十九大报告在阐述“加强社会保障体系建设”时提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。十九大代表、住房和城乡建设部部长王蒙徽在参加十九大中央国家机关代表团分组讨论时透露，住建部正在研究制定住房租赁管理条例，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，推进建立房地产长效机制。

常言道“安居乐业”，居住问题关乎每个家庭的幸福指数，关乎社会的稳定和谐。“住有所居”和“居有其所”强调了百姓拥有良好居所的权利，但这并不是说每个人都一定要有自己的产权房。无论是发展中国家还是发达国家，都有一部分人可以通过租房解决住房问题。在成熟的市场经济环境中，住房租赁市场的健康发展，离不开政府以及市场参与者的共同努力。

从一些国家租房市场发展的经验看，政策保障与立法调控“双轮驱动”，既抑制了市场投机行为，又满足了低收入阶层的居住需求。在此语境下，我国将出台《住房租赁管理条例》，通过立法规范住房租赁，显然是管理上的一大进步。

在发达国家，普通民众同样面临高房价问题，特别是一些刚进入职场的年轻人，更是无力购买房产，租房成为常态。在法国巴黎，年轻人大学毕业后，一般会选择在市区租一个十几平方米的名为STUDIO的房屋，工作几年后，再租大一点的房子，如果结婚，年轻夫妻一般会选择到郊区租房或者买房。

据统计，德国近六成的居民选择租房，房屋自有率仅为42%，远低于欧盟国家60%的平均水平。不少年轻人不仅在结婚时选择租房，即使结婚后相当长一段时间也过着租房的日子。在过去50年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房，解决了80%人口的住房问题。

发达国家民众的租房积极性，除了缘于政策保障、政府提供公租房或补贴之外，更在于对保障房建设的刚性要求，及对房屋租金的强力调控。2010年，法国有666个市镇因保障性住房比例未达到《城市更新与社会团结法》最低20%的要求，而面临罚款，罚金总额为7620万欧元，其中巴黎市达1510万欧元。近年来，法国不断推进保障性住房建设，使廉租房不断增加。目前，法国约有450万套廉租房，约占全国住房的17%。

在德国，民众偏爱租房，在很大程度上要归功于严格管理下的完备租房体系。德国《民法典》等多项法律均强调保护租房者权益，各州、市及乡镇都设有独立机构制定各地段房租价格标准范围；房租涨幅若超过20%就被视为违法，超过50%则构成犯罪。

可见，立法规范住房租赁，有利于落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。与发达国家相比，我国住房租赁市场发展还面临较多的困难和问题，这同时也意味着，我国租房租赁市场的发展潜力和空间更大。

当前和今后相当长一段时间，中国应当借鉴国外先进经验，一方面通过立法调控手段，规范住房租赁市场，引导市民理性居住；另一方面大力推进保障性住房建设，国家通过提供公租房、廉租房、共有产权房等，与居民建立起规范的契约关系，将个人利益与国家利益结合起来，使国家更具凝聚力，民众更有幸福感。